מתנה במקרקעין

מתנה במקרקעין

מתנה במקרקעין היא סוג מיוחד של מתנה שעה שזכויות קניין במקרקעין הן זכויות שיש צורך לרשום אותן בפנקס המקרקעין. הצורך ברישום העברת הזכויות גורם לקיומה של תקופת זמן בין מועד הענקת המתנה ללא תמורה ובין המועד שבו נרשמו הזכויות. השאלה המשפטית העיקרית העומדת לפתחו של בית משפט בבואו לדון במעמדה של הענקה ללא תמורה היא, האם המתנה במקרקעין הושלמה או שהיא בגדר התחייבות להענקת מתנה של זכויות במקרקעין.

הפתרון המשפטי לשאלה זו מאפשר לנו לקבוע באיזו דרך יש לתבוע את ביטול המתנה: האם יש לתבוע ביטול של מתנה שהושלמה, שאז יש להסתמך על דיני החוזים הכלליים או האם יש לתבוע ביטול של התחייבות להענקת מתנה, שאז ניתן להסתמך גם על סעיפי חוק המתנה.

עסקת מתנה במקרקעין

המתנה היא חוזה ולכן היא מוגדרת גם כעסקה במקרקעין שיש לרשום אותה בפנקס המקרקעין (טאבו).

בניגוד למתנה במיטלטלין שם הכלל הוא שהחזרה מן המתנה יכולה להיעשות גם בעל פה, שכן “אין צורך במסירת מסמך פורמלי שבו הנותן מודיע למקבל על חזרתו מן ההתחייבות לתת מתנה ודי, למשל, בהודעה בעל פה או בהגשת תביעת ביטול…“, שונים הדברים ביחס למתנה במקרקעין, שיש בה דרישת כתב ועל כן, גם חזרה ממתנה תדרוש מסמכים בכתב.

חזרה מהתחייבות למתנה במקרקעין

חוק המתנה קובע כי התחייבות להענקת המתנה תערך בכתב, ועל כן גם החזרה מהתחייבות למתנה תיערך בכתב. בהעדר הסכמה אין מנוס מהגשת תביעה לביטול מתנה במקרקעין.

בקשה לרישום מקרקעין

מכיון שמתנה במקרקעין היא עסקה במקרקעין לכל דבר ועניין, יש לרשום אותה כאמור בפנקס המקרקעין, ועל כן, אם לא נרשמו הזכויות במקרקעין על שמו של מקבל המתנה בפנקס המקרקעין, המתנה לא הושלמה.

מתנה שהסתיימה ללא רישום

בפרשת מדעי נפסק חריג המתייחס למצב שבו המתנה אינה זכויות בעלות במקרקעין אלא זכויות חכירה לדורות. כידוע מרבית המקרקעין בישראל מצויים בבעלות של רשות מקרקעי ישראל ולכן מחזיקים את הקרקע באמצעות חכירה (שכירות) לדורות, לתקופות של עשרות ולעיתים מאות שנים.

במצב מעין זה, כאשר המתנה במקרקעין היא למעשה העברה של זכויות חוזיות של חכירה, הרי שגם אם מתנת המקרקעין לא הושלמה ברישום בפנקס המקרקעין, הרי שעצם חתימת המנוח על כל המסמכים הנדרשים לרישומה של המתנה, לרבות: יפוי כח בלתי חוזר, שטר העברת זכויות, מלמד כי מדובר במתנה מושלמת, ובלבד שהרישום בפועל התעכב בשל נסיבות שלא היו בשליטת מקבל המתנה, וצדדים שלישיים לא הסתמכו על אי הרישום וביצעו עסקאות נוגדות במקרקעין.

ביטול מתנה במקרקעין לפני רישום

בפרשת מזרחי נקבע, כי אם המתנה היא זכויות בעלות במקרקעין, הרי שכל עוד לא נרשמו זכויות מקבל המתנה, לא הושלמה עסקת המתנה במקרקעין וניתן לחזור ממנה מכיון שהוראות חוק המקרקעין מחייבים רישום בפנקס המקרקעין כדי להעניק בעלות לאדם במקרקעין.

רישום הערת אזהרה במקרקעין

כידוע, הגשת בקשה לרישום הערת אזהרה בפנקס המקרקעין אינו מהווה אישור לבעלות במקרקעין ואף אינו מהווה עסקה במקרקעין, ולכן אין רישומה של הערת אזהרה כדי להעיד שהמתנה הסתיימה ברישום.

לרישום הערת אזהרה אין כל נפקות מבחינת השלמתה של המתנה, וכל מטרתו היא לשקף לציבור המעיינים בנסח המקרקעין, כי לצד שלישי קיימות זכויות על הנכס, המונעות עריכת עסקה בו.

עולה מכך, כי כשם שאין נפקות לרישום הערת אזהרה על זכויות במתנה של זכויות במקרקעין כך גם אין נפקות לבקשה למחיקת הערת אזהרה, בכל הנוגע להענקת מתנה.

המסקנה היא, כי רישום הערת אזהרה על עסקת מתנה של בעלות במקרקעין אינה מסיימת את הרישום והמתנה לא הושלמה.

ביטול עסקת מתנה במקרקעין בהסכמה

ככל שנותן המתנה ומקבל המתנה הסכימו ביניהם לבטל את עסקת המתנה, הרי שניתן להחזיר את הגלגל לאחור, ואולם ביטול עסקת המתנה עשויה להביא לחיוב נוסף במיסים. על מנת לחשב את המשמעות המיסוי על ביטול עסקת מתנה, יש לפנות לייעוץ מקצועי.

ביטול מתנה במקרקעין לאחר רישום

אף אם מתנת זכויות המקרקעין הסתיימה ברישום, עדיין ניתן לתבוע את ביטולה, אלא שגדל משקלו של הנטל להוכיח את עילת הביטול, לאור האמור בסעיף 125 לחוק המקרקעין, תשכ”ט-1969 הקובע, כי רישום בפנקס המקרקעין מהווה “ראיה חותכת לתוכנו”.

בפרשת אליאס נקבע כי על אף רישום העברת בעלות בפנקס המקרקעין, התנהגותו של הצד המקבל אינה משקפת את הבעלות במקרקעין בפועל או את כוונת הצדדים להעניק ולקבל את המתנה.

טענות נגד מתנה במקרקעין

מנהג בעלים במקרקעין

בכדי לסתור את חזקת הבעלות הקמה מהרישום של המתנה בפנקס המקרקעין, יש להוכיח כי מקבל המתנה לא עשה שימוש בנכס בהתאם להגדרת הבעלות בסעיף 2 לחוק המקרקעין: “הבעלות במקרקעין היא הזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכם“. במילים אחרות נמנע מקבל המתנה מלנהוג בנכס “מנהג בעלים“.

טלו לדוגמא מצב שבו אדם מקבל לכאורה מתנה בדמות זכויות בדירת מגורים, ואולם בפועל הוא נמנע מלגור או להשכיר אותה, הוא אינו משלם את הוצאותיה, אינו משביח ואינו מתחזק אותה. במקרה שכזה מתקיים חשש שהמתנה לאו דווקא מתנה היא, אלא עסקה למראית עין, שבמסגרתה הועברו לכאורה זכויות במתנה בין נותן המתנה לבין מקבלה, מתוך מטרה להציג מצג שווא כלפי העולם. עיסקאות כאלו נהוגות למטרת הברחת נכסים מפני נושים או לשם תכנון מס.

התנהגות מבישה ומחפירה במתנה

עילה מיוחדת לביטול מתנה היא התנהגותו המחפירה של מקבל המתנה. בפרשת וייסר נקבע, כי קיימת חובה להכיר תודה למעניק ההתחייבות באופן המלמד על כבוד ודרך ארץ וההגדרה הורחבה בשעה שנקבע כי התנהגות מחפירה היא זו המנוגדת לחובת כיבוד הורים. בפרשת דוד נפסק, כי הפרת הסכם להסדרי ראיה או אפילו סירוב לבצע הסדרי ראיה של ילדי המעניק, הם משום התנהגות מחפירה.

בפרשת פלוני נקבע, כי פעולה לצורך פיצול המגורים המשפחתיים בין בני המשפחה היא משום התנהגות מחפירה.

תנאי בעסקת מתנה במקרקעין

ביטול מתנה של זכויות במקרקעין יכול ויתרחש לאור הפרתה של הוראת סעיף 4 לחוק המתנה הקובעת כי מתנה עשויה להיות מותנית בתנאי. כידוע, קיימים שני סוגי תנאים. תנאי מתלה תולה את מתן המתנה בקיום הוראתו של המעניק ואילו תנאי מפסיק מבטל את המתנה, לאחר שכבר ניתנה אם התממש התנאי.

בפרשת ברקוביץ נקבע, כי הפרתו של תנאי מתלה בהסכם מתנה מביאה לביטולו של הסכם המתנה שהרי ההסכם כלל לא נאכף ולא יצא אל הפועל. המסקנה מכך היא, שכל עוד לא מתקיים התנאי המתלה, הסכם המתנה מצוי בשלב ההתחייבות להענקת מתנה. הפרת התנאים המפסיקים מביאים לביטולה של המתנה עצמה, שכן היא כבר ניתנה, ולפיכך לא ניתן לבטל בדיעבד את אכיפתו של ההסכם.

בפרשת אנרט נקבע, כי אין חובה להצביע על תנאי מפורש בהסכם מתנה שנערך בין הצדדים, וניתן להסיק את קיומו גם מהוראותיו הכלליות של ההסכם.

כך, מצופה, כי ילד לא יתכחש להורהו וידאג לכל מחסורו, לאחר שקיבל מתנה נדיבה והיה והפר תנאי כללי זה, הרי שתנאי יסודי למתן המתנה הופר.

ניתן להניח לכאורה, כי אדם המעניק מתנה, מתנה את נתינתה בתנאי מכללא הדורש ממקבל המתנה, לנהוג בו בכבוד ובתום לב.  דומה, כי השימוש הנרחב שנערך בפסיקה בסעיף 4 לעיל, לצורך קביעת תנאי מכללא הדורש התנהגות מכבדת ממקבל המתנה, אינו אלא נימוק משפטי בדמות תנאי מפסיק, לביטול הסכם מחמת התנהגות מחפירה של מקבל המתנה, בהתאם להוראת סעיף 5 לחוק, לאחר שהמתנה הסתיימה.

יצירתו של התנאי המפסיק בדמות איסור על התנהגות מחפירה, מאפשר למעשה לבית המשפט, להורות על ביטול המתנה, גם לאחר שהוראות חוק המתנה אינן בתוקף עוד, מחמת סיומה של המתנה. לדידנו, מדובר איפוא באפשרות משפטית להוציא לפועל את הוראות חוק המתנה, אם מתברר בדיעבד, שמקבל המתנה התנהל באופן מחפיר למעניקה.

הסתמכות על מתנה במקרקעין

קיים הבדל בין הסתמכות על מתנה של זכויות במקרקעין ועל מתנה במיטלטלין.

בפרשת ברמלי נבחנה הסתמכותו של מקבל המתנה כעילה להגנה מפני ביטולה המתבקש. נקבע, כי אם התחייב המקבל בכספים על יסוד הציפיה לקבלתה של המתנה, עדיין אין לראות בכך שינוי מצבו הכלכלי המונע את המתחייב ליתן מתנה מלחזור בו מהתחייבותו, והוא רשאי לדרוש השבת כספי המתנה, בסכומים שיוכיח שניתנו, אך השקעת כספים במקרקעין לצורך בניית בית, נטילת משכנתא או הירתמות להליך של בניה מהווה שינוי מצב של ממש, והסתמכות על ההתחייבות ליתן מתנה. הסתמכות זו עשויה למנוע מן המעניק זכות לחזרה מהתחייבות למתן המתנה, אלא אם הוכחה עילה המאפשרת ביטול הסכם המתנה.