מתנה במקרקעין

מתנה במקרקעין

מתנה במקרקעין היא סוג מיוחד של מתנה שעה שזכויות קניין במקרקעין הן זכויות שיש צורך לרשום אותן בפנקס המקרקעין. הצורך ברישום העברת הזכויות גורם לקיומה של תקופת זמן בין מועד הענקת המתנה ללא תמורה ובין המועד שבו נרשמו הזכויות.

השאלה המשפטית העיקרית העומדת לפתחו של בית משפט בבואו לדון במעמדה של הענקה ללא תמורה היא, האם המתנה במקרקעין הושלמה או שהיא בגדר התחייבות להענקת מתנה של זכויות במקרקעין.

חוק המקרקעין

בפרשת מזרחי נקבע, כי כל עוד לא נרשמו זכויות המקבל לא הושלמה עסקת המתנה וניתן לחזור ממנה מכיון שהוראות חוק המקרקעין מחייבים רישום בפנקס המקרקעין כדי להעניק בעלות לאדם במקרקעין.

רישום זכויות במקרקעין : חריג

בפרשת מדעי נפסק לכלל שלעיל חריג הקובע, כי גם אם מתנת המקרקעין לא הושלמה ברישום, הרי שעצם חתימת המנוח על כל המסמכים הנדרשים לרישומה (יפוי כח, שטר העברת זכויות וכיוב') מלמד כי מדובר במתנה מושלמת, ובלבד שהרישום בפועל התעכב בשל נסיבות שלא היו בשליטת מקבל המתנה, וצדדים שלישיים לא הסתמכו על אי הרישום וביצעו עסקאות נוגדות במקרקעין.

רישום הערת אזהרה במקרקעין

כידוע, רישום הערת אזהרה בפנקס המקרקעין אינו מהווה אישור לבעלות במקרקעין ואף אינו מהווה עסקה במקרקעין, ולכן אין הוא מעיד שהמתנה הסתיימה. לרישום הערת אזהרה אין כל נפקות מבחינת השלמתה של המתנה, וכל מטרתו היא לשקף לציבור המעיינים בנסח המקרקעין, כי לצד שלישי קיימות זכויות על הנכס, המונעות עריכת עסקה בו.

עולה מכך, כי כשם שאין נפקות לרישום הערת אזהרה על זכויות במתנה של זכויות במקרקעין כך גם אין נפקות לבקשה למחיקת הערת אזהרה, בכל הנוגע להענקת מתנה.

מתנת מקרקעין מושלמת

אף אם מתנת זכויות המקרקעין הסתיימה ברישום, עדיין ניתן לתבוע את ביטולה, אלא שגדל משקלו של הנטל להוכיח את עילת הביטול, לאור האמור בסעיף 125 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 הקובע, כי רישום בפנקס המקרקעין מהווה "ראיה חותכת לתוכנו".

בפרשת אליאס נקבע כי על אף רישום העברת בעלות בפנקס המקרקעין, התנהגותו של הצד המקבל אינה משקפת את הבעלות במקרקעין בפועל או את כוונת הצדדים להעניק ולקבל את המתנה.

מתנה במקרקעין: מנהג בעלים

בכדי לסתור את חזקת הבעלות הקמה מהרישום של המתנה בפנקס המקרקעין, יש להוכיח כי מקבל המתנה לא עשה שימוש בנכס בהתאם להגדרת הבעלות בסעיף 2 לחוק המקרקעין: "הבעלות במקרקעין היא הזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכם".

במילים אחרות נמנע מקבל המתנה מלנהוג בנכס "מנהג בעלים". טלו לדוגמא מצב שבו אדם מקבל לכאורה מתנה בדמות זכויות בדירת מגורים, ואולם בפועל הוא נמנע מלגור או להשכיר אותה, הוא אינו משלם את הוצאותיה, אינו משביח ואינו מתחזק אותה. במקרה שכזה מתקיים חשש שהמתנה לאו דווקא מתנה היא, אלא עסקה למראית עין, שבמסגרתה הועברו לכאורה זכויות במתנה בין נותן המתנה לבין מקבלה, מתוך מטרה להציג מצג שווא כלפי העולם. עיסקאות כאלו נהוגות למטרת הברחת נכסים מפני נושים או לשם תכנון מס.

חזרה ממתנה במקרקעין

בכל הנוגע למתנה במיטלטלין, הכלל הוא שהחזרה מן המתנה יכולה להיעשות גם בעל פה, שכן "אין צורך במסירת מסמך פורמלי שבו הנותן מודיע למקבל על חזרתו מן ההתחייבות לתת מתנה ודי, למשל, בהודעה בעל פה או בהגשת תביעת ביטול…".

שונים פניה הדברים ביחס למתנה במקרקעין שיש בה דרישת כתב ועל כן, גם חזרה ממתנה  תדרוש מסמכים רשומים.

חזרה מהתחייבות למתנה במקרקעין

חוק המתנה קובע כי התחייבות להענקת המתנה תערך בכתב, ועל כן גם החזרה מהתחייבות למתנה תיערך בכתב. בהעדר הסכמה אין מנוס מהגשת תביעה לביטול מתנה במקרקעין.

מתנה במקרקעין: התנהגות מחפירה

עילה מיוחדת לביטול מתנה היא התנהגותו המחפירה של מקבל המתנה.

בפרשת וייסר נקבע, כי קיימת חובה להכיר תודה למעניק ההתחייבות באופן המלמד על כבוד ודרך ארץ וההגדרה הורחבה בשעה שנקבע כי התנהגות מחפירה היא זו המנוגדת לחובת כיבוד הורים.

בפרשת דוד נפסק, כי הפרת הסכם להסדרי ראיה או אפילו סירוב לבצע הסדרי ראיה של ילדי המעניק, הם משום התנהגות מחפירה.

בפרשת פלוני נקבע, כי פעולה לצורך פיצול המגורים המשפחתיים בין בני המשפחה היא משום התנהגות מחפירה.

מתנת מקרקעין: הפרת תנאי

ביטול מתנה של זכויות במקרקעין יכול ויתרחש לאור הפרתה של הוראת סעיף 4 לחוק המתנה הקובעת כי מתנה עשויה להיות מותנית בתנאי.

כידוע, קיימים שני סוגי תנאים. תנאי מתלה תולה את מתן המתנה בקיום הוראתו של המעניק ואילו תנאי מפסיק מבטל את המתנה, לאחר שכבר ניתנה אם התממש התנאי.

בפרשת ברקוביץ נקבע, כי הפרתו של תנאי מתלה בהסכם מתנה מביאה לביטולו של הסכם המתנה שהרי ההסכם כלל לא נאכף ולא יצא אל הפועל. המסקנה מכך היא, שכל עוד לא מתקיים התנאי המתלה, הסכם המתנה מצוי בשלב ההתחייבות להענקת מתנה. הפרת התנאים המפסיקים מביאים לביטולה של המתנה עצמה, שכן היא כבר ניתנה, ולפיכך לא ניתן לבטל בדיעבד את אכיפתו של ההסכם.

תנאי מפורש במתנת מקרקעין

בפרשת אנרט נקבע, כי אין חובה להצביע על תנאי מפורש בהסכם מתנה שנערך בין הצדדים, וניתן להסיק את קיומו גם מהוראותיו הכלליות של ההסכם.

כך, מצופה, כי ילד לא יתכחש להורהו וידאג לכל מחסורו, לאחר שקיבל מתנה נדיבה והיה והפר תנאי כללי זה, הרי שתנאי יסודי למתן המתנה הופר.

ניתן להניח לכאורה, כי אדם המעניק מתנה, מתנה את נתינתה בתנאי מכללא הדורש ממקבל המתנה, לנהוג בו בכבוד ובתום לב.  דומה, כי השימוש הנרחב שנערך בפסיקה בסעיף 4 לעיל, לצורך קביעת תנאי מכללא הדורש התנהגות מכבדת ממקבל המתנה, אינו אלא נימוק משפטי בדמות תנאי מפסיק, לביטול הסכם מחמת התנהגות מחפירה של מקבל המתנה, בהתאם להוראת סעיף 5 לחוק, לאחר שהמתנה הסתיימה.

יצירתו של התנאי המפסיק בדמות איסור על התנהגות מחפירה, מאפשר למעשה לבית המשפט, להורות על ביטול המתנה, גם לאחר שהוראות חוק המתנה אינן בתוקף עוד, מחמת סיומה של המתנה. לדידנו, מדובר איפוא באפשרות משפטית להוציא לפועל את הוראות חוק המתנה, אם מתברר בדיעבד, שמקבל המתנה התנהל באופן מחפיר למעניקה.

מתנה במקרקעין: הסתמכות

קיים הבדל בין הסתמכות על מתנה של זכויות במקרקעין ועל מתנה במיטלטלין.

בפרשת ברמלי נבחנה הסתמכותו של מקבל המתנה כעילה להגנה מפני ביטולה המתבקש. נקבע, כי אם התחייב המקבל בכספים על יסוד הציפיה לקבלתה של המתנה, עדיין אין לראות בכך שינוי מצבו הכלכלי המונע את המתחייב ליתן מתנה מלחזור בו מהתחייבותו, והוא רשאי לדרוש השבת כספי המתנה, בסכומים שיוכיח שניתנו, אך השקעת כספים במקרקעין לצורך בניית בית, נטילת משכנתא או הירתמות להליך של בניה מהווה שינוי מצב של ממש, והסתמכות על ההתחייבות ליתן מתנה. הסתמכות זו עשויה למנוע מן המעניק זכות לחזרה מהתחייבות למתן המתנה, אלא אם הוכחה עילה המאפשרת ביטול הסכם המתנה.