נתיבים לביטול מתנה במקרקעין

סעיף 125 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 קובע, כי רישום בפנקס המקרקעין מהווה "ראיה חותכת לתוכנו", אך על אף רישום מתנת מקרקעין בפנקס המקרקעין, עדיין ניתן להוכיח, כי הרישום אינו משקף את כוונתו של נותן המתנה להעניק את זכויות הבעלות בדירה בימי חייו, ולפיכך יש לבטלה.

ברור, כי הנטל להוכחת טענה מסוג זה הינו כבד ביותר, וסיכוייה נמוכים, בנסיבות בהן לא תוצג תשתית ראייתית מקיפה לתמיכה בטענה. אמצעי אחר לתקיפת העיסקה הוא באמצעות הוכחה כי מדובר בעיסקה למראית עין, כלומר, גם הנותן וגם המקבל כלל לא התכוונו להתקשר בעיסקת העברה של בעלות במקרקעין ללא תמורה. בפרשת אליאס נקבע נתיב להוכחת עיסקה למראית עין אשר מצוי בהוכחה כי על אף העברת הבעלות, התנהגותו של הצד המקבל אינה משקפת את הבעלות במקרקעין בפועל או את כוונת מעניק הצדדים להעניק ולקבל את המתנה[i]. בפרשת פלוני, נתקף הרישום בהתבסס על הטענה כי מדובר בעיסקה עתידית בירושה אשר אסורה על פי הוראות החוק[ii]. לצורך תקיפה בעילה זו, יש להוכיח, כי מקבל המתנה נקט בפעולות מעשיות שמטרתן ריקונו של העיזבון העתידי באמצעות העברת הדירה לבעלותו, שלא מרצון האמת של המעניק.

 

פגמים בהסכם מתנה

כאמור לעיל, ברור, כי לצורך תביעה כנגד רישום במרשם המקרקעין, יש להביא ראיות חותכות וחד משמעויות כי מטרתם של מי מהצדדים לעיסקה לא היתה העברת בעלות בדירה שלא בתמורה. כך לדוגמא, הוכחה כי שולמה תמורה בעיסקת המתנה מלמדת כי מדובר בהסכם מפוברק שכן לא נותנים תמורה בעבור מתנה. נתיב נוסף מצוי בהוכחת אי קיומו של תנאי להסכם המתנה או קיומו של תנאי בלתי חוקי או אפשרי להסכם המתנה. כך לדוגמא, יעקב מעניק לשלמה בנו את דירת המגורים שלו במתנה ובהתאם לאמור בתצהירי המתנה, נרשמת בעלות שלמה במרשם המקרקעין, אלא שבתצהירי המתנה מצויין, כי אסור לשלמה למכור את הדירה לאחר, ובמקרה שיעקב יזקק לכספים לצורך מימונו של בית האבות שלו, על שלמה למכור את הדירה ולסייע לו. מתוכן תצהירי המתנה עולה, כי יעקב לא העניק לשלמה את זכויות הבעלות בדירה בו במקום אלא לכל היותר באופן מותנה, כך שכלל לא מדובר בבעלות, ולפיכך הוא אינו יכול לנהוג מנהג בעלים בה בימי חייו של יעקב. לפיכך, קיים תנאי למתנה זו, והוא שיעקב יילך לעולמו. מתנה זו פגומה לכאורה, מקום שמדובר בעיסקה עתידית שלא נערכה באמצעות צוואה והיא אינה חלק מהסכם ממון. נציין, כי נתיב תקיפה זה מבוסס למעשה על ערעור מעמדו של אדם כבעלי המקרקעין. ניתן לפתח טענות נוספות כנגד הטוען לבעלות, אם לא עמד בהגדרת תנאי הבעלות כהגדרתה בסעיף 2 לחוק המקרקעין: "הבעלות במקרקעין היא הזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכם.". טענה שכזו תתבסס על העובדה, שהטוען לבעלות אינו יכול לעשות "כל דבר" ברכושו, ולמעשה אינו עושה בו מאום, כבעליו.

נתיב תקיפה נוסף הוא זיהוי תנאי מתלה שטרם נכנס לתוקפו ובעטיו של זה לא נשתכללה כלל עיסקת המתנה. כידוע, הסכם מתנה הינו הסכם לכל דבר ועניין וניתן לקבוע בחוזה המתנה תנאי מתלה, אשר בהעדר התקיימותו, החוזה כלל לא נכנס לתוקף, והמתנה לא הוענקה. ניתן אף לקבוע בחוזה המתנה תנאי מפסיק, אשר קובע כי החוזה תקף, כל עוד לא התקיים התנאי, והכל על יסוד הוראות סעיף 4 לחוק המתנה. כאשר התנאי המפסיק מתקיים, יתבטל חוזה המתנה, והמעניק יהא זכאי להשבה[iii]. עמידה בתנאים נדרשת על מנת שתוקף המתנה ישמר, כפי שנקבע בחוק, ולכן, אפשר לתקוף בבית המשפט הסכם מתנה בהתבסס על קיומם של תנאים שלא קוימו או קיומם של תנאים שהופרו, במטרה להביא לביטולו, אפילו לאחר פטירת המעניק.

האפשרות לתקיפה משפטית על יסוד תנאים שהופרו בהסכם המתנה מבוססת על העובדה שאין חובה לציין בלשון הסכם המתנה תנאים במפורש, וניתן להוכיח קיומם על דרך הבאת ראיות עקיפות. כך לדוגמא, אין חובה להבהיר בחוזה מתנה כי הצד המקבל חייב להתנהג בכבוד למי שהעניק לו מתנה, מכיון שזו אחת מהוראות חוק המתנה, וכזכור, ככל שהמתנה לא הסתיימה, אפשר לתבוע את ביטולה, על יסוד התנהגות מחפירה של מקבל המתנה. בהתייחס לנתיב זה, ניתן להתמודד עם טענת הטוען לבעלות במקרה בו העיסקה לא נגמרה ברישום זכויותיו כבעלים, כהתחייבות לעשיית עיסקה כמפורט בסעיף 7 לחוק המקרקעין, כך שהחזקה החלוטה בדבר בעלותו נמוגה, וכל שנותר לו הוא זכות חוזית (אובליגטורית). ראוי לציין במקרה זה, כי הרישום הנדרש, הוא רישום זכויות הבעלות. רישומה של הערת אזהרה אינו מקנה זכויות בעלות בנכס שבמחלוקת. בפרשת אנרט נקבע כי אין חובה להצביע על תנאי מפורש בהסכם מתנה שנערך בין הצדדים, וניתן להסיק את קיומו גם מהוראותיו הכלליות של ההסכם: "אין אני מבקש לומר באורח מוחלט, כי בשום נסיבות לא ייתכנו נסיבות מהן ניתן להסיק גם במתנה תנאי מכללא. יכול אני לתאר לעצמי דוגמא של הורה קשיש שאינו מסוגל לדאוג לעצמו, והוא מוסר את כל רכושו או מרביתו לאחד מילדיו, אליו הוא עובר לגור כדי לקבל שם צרכיו ומחסורו. אם יתכחש ילדו זה להורה – יתכן וניתן יהא מהנסיבות להסיק, גם אם לא נאמר הדבר במפורש, כי הרכוש ניתן במתנה אגב תנאי מכללא  מובן, כי יספק הילד להורה את מחסורו, ואם הוא מתכחש לכך, לא נתקיים התנאי ולא נתמלא החיוב"[iv].

 

[i] בע"מ 627/04 אליאס נ' מרק; ע"א 954/93 חג'בי נ' בן יונה פ"ד נ (1) 417

[ii] סעיף 8 (ב) לחוק הירושה התשכ”ה – 1965 (תמ”ש (ת”א) 7940/06 פלוני נ’ אלמוני, ע”א 763/88  פילובסקי נ’ בלס פ”ד מה (523 (4)).

[iii] ע"א 495/80 ברקוביץ נ' קלימר פד"י לו(4), 64;  ע"א 343/87   פרי נ' פרי, פד"י מד(2) 154;   ע"א  166/82, פלונית נ' דגני , פד"י לט(4) 113; תמ"ש (משפחה ת"א) 80170/98 סעיף י' נ' סעיף ז’, תק-מש 2003(4), 189 , 196 (2003)

[iv] ת"א (ת"א) 1624/75  אנרט נ' מויאל,  פס"מ תשל"ט (2) 397)

לעמוד הסכמים אסורים ומותרים בירושה